Допустимость взыскание на объект незавершенного строительства без участия дольщиков

Общество взяло кредит в банке для строительства жилого дома, с привлечением физических лиц, в качестве инвесторов, с которыми были заключены договоры долевого участия строительства жилого дома.

Неисполнение Обществом своих обязательств перед банком может явиться основанием для обращения банка в суд и обращения взыскания на заложенный объект незавершенного строительства в целях погашения задолженности по договору. Однако обращение взыскания на объект незавершенного строительства одним кредитором по какому-либо договору может затронуть интересы третьих лиц.

По договору долевого участия в строительстве при государственной регистрации права собственности застройщика на объект незавершенного строительства такой объект незавершенного строительства считается находящимся в залоге у участников долевого строительства с момента государственной регистрации права собственности застройщика на такой объект согласно пункту 2 статьи 13 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".

Согласно статье 43 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" имущество, заложенное по договору об ипотеке в обеспечение исполнения одного обязательства (предшествующая ипотека), может быть предоставлено в залог в обеспечение исполнения другого обязательства того же или иного должника тому же или иному залогодержателю (последующая ипотека). Очередность залогодержателей устанавливается на основании данных Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним с момента возникновения ипотеки.

Последующая ипотека допускается, если она не запрещена предшествующими договорами об ипотеке того же имущества, действие которых не прекратилось к моменту заключения последующего договора об ипотеке.

В силу пункта 1 статьи 44 того же Федерального закона залогодатель обязан сообщать каждому последующему залогодержателю до заключения с ним договора о последующей ипотеке сведения обо всех уже существующих ипотеках данного имущества.

Пунктом 1 статьи 46 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" установлено, что требования залогодержателя по последующему договору об ипотеке удовлетворяются из стоимости заложенного имущества с соблюдением требований о наличии у залогодержателя по предшествующему договору об ипотеке права преимущественного удовлетворения своих требований.

До обращения взыскания на имущество, залогом которого обеспечены требования по предшествующей и последующей ипотекам, залогодержатель, намеренный предъявить свои требования к взысканию, обязан в письменной форме уведомить об этом залогодержателя по другому договору об ипотеке того же имущества (пункт 4 статьи 46 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)").

Таким образом, удовлетворение требований из заложенного имущества в виде незавершенного строительства осуществляется с учетом интересов всех участников долевого строительства.