Правовая квалификация денежных средств, поступающих по договорам долевого участия заказчику-застройщику, ее налоговые последствия.

В соответствии с п. 1 ст. 39 Налогового кодекса Российской Федерации реализацией товаров, работ или услуг организацией или индивидуальным предпринимателем признается передача на возмездной основе (в том числе обмен товарами, работами или услугами) права собственности на товары, результатов выполненных работ одним лицом для другого лица, возмездное оказание услуг одним лицом другому лицу, а в случаях, предусмотренных данным Кодексом, передача права собственности на товары, результатов выполненных работ одним лицом для другого лица, оказание услуг одним лицом другому лицу - на безвозмездной основе.

Согласно пп. 4, 6 п. 3 ст. 39 Налогового кодекса Российской Федерации не признается реализацией товаров, работ или услуг передача имущества, если такая передача носит инвестиционный характер (в частности вклады в уставный (складочный) капитал хозяйственных обществ и товариществ, вклады по договору простого товарищества (договору о совместной деятельности), паевые взносы в паевые фонды кооперативов), а также передача имущества в пределах первоначального взноса участнику договора простого товарищества (договора о совместной деятельности) или его правопреемнику в случае выдела его доли из имущества, находящегося в общей собственности участников договора, или раздела такого имущества.

Статьей 1 Федерального закона от 25.02.99 N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" определено, что инвестиции - это денежные средства, ценные бумаги, иное имущество, вкладываемые в объекты предпринимательской и (или) иной деятельности в целях получения прибыли и (или) достижения иного полезного эффекта, а капитальные вложения - это инвестиции в основной капитал (основные средства), в том числе затраты на новое строительство.

Денежные средства, поступающие Заказчику - Застройщику по договорам о долевом участии в строительстве жилья от физических лиц, направленные на финансирование строительства жилья, являются инвестиционными.

Как правило, в договорах о долевом участии в строительстве предусмотрено, что заказчик-застройщик оказывает услуги по организации строительства, услуги по техническому надзору и т.п. Т.е., часть денежных средств, уплачиваемых лицами-участниками долевого строительства направляются не непосредственно на строительство жилья, а на оплату услуг заказчика-застройщика по договору.

При решении вопроса о моменте уплаты НДС со стоимости услуг заказчика-застройщика по договору долевого строительства судебная практика исходит из следующего: если в договорах на долевое участие в строительстве не определена сумма расходов по содержанию застройщика объект налогообложения налогом на добавленную стоимость в сумме превышения оплаты, произведенной дольщиком, над затратами по возведению объекта недвижимости возникает у заказчика после сдачи дольщику (инвестору) данного объекта, поскольку именно в этот момент у заказчика формируется инвентарная стоимость объекта с учетом фактических затрат по строительству.